廣州舊樓加裝電梯,身價上升,租售價齊漲!

近年來舊樓加裝電梯一直是媒體的“高關注”話題。2008年麗江麗茵樓2座加裝電梯“破冰”獲得媒體關注，麗字樓業(yè)主及市區(qū)舊樓業(yè)主看到曙光;去年江南西紫山大街一棟舊樓在幾位老伯的熱心推動 下，終于加裝成功;在加裝電梯的一片叫好聲中也出現(xiàn)不少雜音，多個大學的低層住戶就樓房加裝電梯起訴規(guī)劃局，認為侵害低層住戶的采光及改變間隔，舊樓加裝 電梯遇到阻礙。今年，舊樓加裝電梯的話題在廣州市兩會被再度提起，韓志鵬等36名委員提交的關于多層住宅改造加裝電梯的提案，日前已被廣州市政協(xié)納入重要 提案摘報，送市委、市政府、市政協(xié)主要領導參閱。委員們提出建立綠色通道，簡化審批程序，財政出資30%，分期付款等建議。
　　某機構市 場主任黃燕飛介紹，1999年之前建成的7層以上的住宅大多沒有安裝電梯，其中以老城區(qū)住宅所占的比重較大。隨著廣州市人口老齡化加劇，越來越多居民希望 自己所居住的舊樓可以加裝電梯。為此，記者近日走訪麗江花園、五山茶山小區(qū)等成功加裝電梯或正在加裝電梯的小區(qū)，與牽頭的業(yè)主及周邊中介了解詳情。據(jù)記者 了解到，樓梯樓加裝電梯的成功因素有三點：熱心人士或組織牽頭;資金有保證;勸服低層住戶。三個因素缺一不可，由此可見，廣州市5萬棟舊樓加裝電梯的進程 仍是前路路漫漫。

　　成功個案：五山茶山小區(qū)、華工南新村

　　成功貼士：學校牽頭并補貼 業(yè)主齊心

　　電梯一開通

　　樓價立漲兩三千

　　樓價現(xiàn)狀：五山一帶的高校有不少舊樓都已經(jīng)成功加裝了電梯，如華農茶山小區(qū)、華工南新村。某機構五山分行資深營業(yè)經(jīng)理周綺茹告訴記者，這些舊樓加裝電 梯后，樓價升了2000元/m2以上，漲幅在10%左右。合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理陳庭佳表示，茶山小區(qū)有加裝電梯的物業(yè)市場價約22000~23000元 /m2，沒加裝的物業(yè)市場價約18000~20000元/m2。已加裝電梯的物業(yè)會相對熱求一些，但由于放盤相當少，而且價錢也比較高。租賃方面，已加裝 電梯的三房單位月租金約3800元，而沒加裝電梯的三房單位月租金約3300~3500元。

　　由于華農茶山小區(qū)和華工 南新村的絕大部分住戶為高校職工，電梯加裝的確有“背景”。加裝電梯首先是由學校牽頭，學校公布了有改造舊樓加裝電梯的計劃，公開征集廣大業(yè)主意見。并且 學校方面也給予一定的資金補貼。在征得業(yè)主及相關利益人一致同意后，向相關政府部門提交舊樓平面布局具備加裝電梯的條件并符合國家相關規(guī)范要求，在相關手 續(xù)資料齊全的前提下，經(jīng)規(guī)劃審查，符合要求給予辦理規(guī)劃許可手續(xù)，最終舊樓加裝電梯成功。

　　周綺茹表示，茶山小區(qū)舊樓加裝電梯成功，一方面是學校負責組織協(xié)調、經(jīng)費補貼方面都積極參與，整個活動有了主要的牽頭者;另一方面該小區(qū)居民加裝電梯的決心都比較統(tǒng)一，樓上樓下的居民能通過協(xié)調達成共識，高層住戶分攤的電梯費用會比較多，低層則相應費用會減少。

　　由于暫時政府還有沒有明確的實行細則去指導社會自發(fā)的舊樓加裝電梯，因此有的小區(qū)超過三分之二的業(yè)主通過了改造方案，亦可以實行舊樓加裝。華工南新村就 是其中一個例子。據(jù)周綺茹介紹，當初華工南新村欲加裝電梯時，有個別低層住戶反對加裝，但最終因為三分之二的業(yè)主都通過了改造方案，一、二樓的低層住戶不 用繳納任何費用亦不能使用電梯，三樓以上住戶才使用電梯。

　　成功個案：麗江麗茵樓2座

　　成功貼士：熱心人士推動、物業(yè)配合

　　電梯還沒裝好 放盤已現(xiàn)“電梯價”

　　自2003年開始，有著31棟9層高樓梯樓的麗江花園麗字樓業(yè)主開始討論加裝電梯問題。2008年，麗茵樓2座率先“破冰”，獲得廣州市規(guī)劃局特事特 辦，為其簡化電梯報裝手續(xù)，并減免報建費用;2010年10月，麗江花園麗茵2座終于拿到了《建設工程規(guī)劃許可證》。日前，記者來到麗江花園采訪，麗茵樓 2座加裝電梯的牽頭人之一、9樓業(yè)主陳先生告訴記者，去年10月獲得《建設工程規(guī)劃許可證》后他們還要跑一些政府及企業(yè)的“公章”，最近他們已獲得電力增 容批復，3月20日召集業(yè)主再次開會，確定簽訂電梯合同的事宜。陳先生告訴記者，每逢加裝電梯的重大節(jié)點，他們按例必會召開業(yè)主會議，故此從2008年 “破冰”以來，由于跑部門蓋公章以及協(xié)調業(yè)主開會均用去不少時間，到最近才算搞完加裝電梯所需的“公章”。

　　據(jù)某機構麗江花園分行高級 營業(yè)練月壽表示，麗茵樓在籌集加裝電梯費用時曾一度遭到阻礙。有部分低層住戶不想安裝電梯，認為意義不大，最終經(jīng)過小區(qū)管理處和業(yè)主之間的積極協(xié)調而達成 共識建電梯。麗茵樓業(yè)主陳先生表示，他與熱心推動加裝電梯的業(yè)主一起開設聯(lián)名戶口，支持加裝電梯的業(yè)主往戶口存入保證金(1000+樓號，如901房就存 入1901元)。后來麗茵2座也有業(yè)主賣掉房屋，這位業(yè)主就復印聯(lián)名戶口存折的有關資料，向下一手買家取回這部分保證金，新業(yè)主繼續(xù)參與加裝電梯。陳先生 表示，本周各戶將把集資裝電梯的全款存進聯(lián)名賬戶，電梯公司再與物業(yè)公司申請進場安裝電梯，順利的話，4月初可以進場，工期為60個工作天。屆時若能及時 通過番禺區(qū)技監(jiān)局的驗收的話，今年夏天麗茵樓住戶再也不用“身水身汗”爬樓梯了。

　　由于麗茵樓2座1樓無住戶，2~9樓每層8戶，共有 64戶。為爭取低層住戶的同意，主張加裝電梯的住戶與其協(xié)商，2樓住戶不需交錢，3樓住戶免費使用電梯一年，若滿意以后再交錢。目前麗茵樓2座已有34戶 出錢參與加裝電梯，6~9樓共4層32戶業(yè)主全部加入，并成為推動加裝電梯的主心骨。陳先生表示，為避免電梯施工工期過長對住戶產生影響，他們在比較多個 方案后選擇了鋼結構的觀光電梯方案。據(jù)估算，整個加裝電梯總價30多萬元，住戶需繳交的費用有6000~1.2萬元不等。

　　麗江花園現(xiàn)時 有多個樓梯小區(qū)的業(yè)主都想籌集資金加裝電梯，陳先生表示，已有幾座樓梯樓的業(yè)主向他們取經(jīng)，希望效仿麗茵樓2座。不過練月壽稱，由于麗江花園有兩至三成的 業(yè)主是外地買家，部分長期不在廣州;還有部分為投資客，或放租或空置物業(yè)待轉手獲利，自住買家約占四五成左右。因而全部樓梯加裝電梯還是有一定的難度，可 能部分自住客比較集中的樓梯組團加裝電梯會比較相對容易。

　　樓價現(xiàn)狀：練月壽表示，麗茵樓2座雖然仍未最終加裝電梯， 業(yè)主的放盤價已是“電梯價”。之前面積在66平方米左右的兩房單位，樓梯樓中層單位二手均價約72萬~73萬元，加裝電梯后該類型單位二手價約為78 萬~80萬元，價格浮動不算太大;相比高層單位價格升幅會比較明顯，樓梯高層兩房單位原二手價約為57萬~58萬元，現(xiàn)時加裝電梯后升至82萬~83萬 元。

　　加裝電梯仍難關重重

　　報批已有公司**

　　爭取業(yè)主同意太難

　　舊樓加裝電梯，獲得 中高層住戶的一致贊成，卻引來低層住戶的種種不滿。中山大學、華南理工大學均曾出現(xiàn)低層用戶狀告市規(guī)劃局的訴訟，要求撤銷規(guī)劃局頒發(fā)的加裝電梯建設許可 證。去年廣工大住宅樓加裝電梯施工期間，甚至遭到鄰樓住戶的干擾，最終法院以鄰樓住戶非加裝電梯的利害關系人為由駁回鄰樓住戶的起訴，加裝電梯才得以繼續(xù) 展開。

　　記者在廣州市不少業(yè)主論壇也看到關于加裝電梯的討論。在穗花新村業(yè)主論壇，一位業(yè)主熱情地把4棟樓加裝電梯的方案貼出來，在跟帖 中記者看到一個反對的帖子：“站著說話不腰疼!你若把這個方案貼出來，再把后面的費用寫出來，看還有幾個人會簽名?當初想請個保安，一戶十幾塊錢都搞不 定，現(xiàn)在比2000元再翻一番，有幾個人同意?再說以后電梯的保養(yǎng)、維修也是一筆不小的費用;還有安全問題，這里靠路邊，又沒有物管和保安，還有三個樓梯 上落，好在不少人不知道怎么上來，有了電梯就方便了賊人。”

　　地產人士表示，加裝電梯難關主要有三個，一是低層用戶的反對;二是后期維護費用及治安安全隱患;三是報批需時。據(jù)記者了解，目前已有一些電梯安裝公司提供報批**服務，第三個難關不難克服，第一和第二道難關最難闖。

　　各方獻策

　　某機構市場主任黃燕飛表示， 現(xiàn)時廣州舊樓成功加裝電梯的例子并不算多，大多數(shù)集中在法政、高校、事業(yè)單位等職工宿舍住宅。由于現(xiàn)時舊樓改造加裝電梯 的相關政策一直未能出臺，住戶如果想加裝電梯，首先是要統(tǒng)一住戶意見，因為不同樓層，不同年紀的住戶，居住訴求都不一樣，眾口難調，協(xié)調好整棟物業(yè)的住戶 意見是第一步。其次是要有“牽頭人”帶動，最好是由單位發(fā)起，因為通常加裝電梯需求比較迫切的一般是已經(jīng)上了年紀或者是家中有老人的住戶，但這些人往往由 于精力有限或沒時間，因此需要有固定的人選去跑申報等流程。還有最重要一點，加裝電梯需籌集一筆不少的資金，如果有單位補貼或政府有相關方面的補貼，舊樓 成功加裝電梯的幾率相對也會比較大。

　　●在被列為重要提案的樓梯樓加裝電梯提案中，廣州市政協(xié)委員們建議，盡快出臺《廣州市既有住宅增設 電梯暫行辦法》，明確能否加裝電梯是按兩個“2/3要求”，還是必須全體業(yè)主同意等多個問題。由政府引導，確定牽頭單位，主動推進這項幸福工程。并建立綠 色通道，簡化審批程序。

　　●在資金籌措方面，王桂林等委員建議采取“四個一”的辦法，政府補一點，原單位出一點，維修基金和個人各出一點，允許業(yè)主提取住房公積金。

　　●韓志鵬委員則建議借鑒兄弟城市做法，由財政出資30%。據(jù)他了解，目前各地在老房加裝電梯方面的做法，寧波由財政出資70%，而廈門則由財政出資50%。他還建議由政府與銀行溝通，建立加裝電梯分期付款機制。